public static string ExtractTextFromHtml(string html, bool collapseWhitespaces, bool convertBrToNewLine)
{
    StringBuilder result = new StringBuilder();
    bool inTag = false;
    bool inWhiteSpace = false;
    int tagStartIdx = 0;
    int contentStartIdx = 0;
    char chr;
 
    for (int i = 0; i < html.Length; i++)
    {
        chr = html[i];
 
        if (chr == '<')
        {
            if (!inTag)
            {
                if (!inWhiteSpace)
                {
                    result.Append(HttpUtility.HtmlDecode(html.Substring(contentStartIdx, i - contentStartIdx)));
                }
                tagStartIdx = i + 1;
                inTag = true;
            }
        }
        else if (chr == '>')
        {
            inTag = false;
            contentStartIdx = i + 1;
 
            if (convertBrToNewLine &&
                string.Equals(
                    html.Substring(tagStartIdx, i - tagStartIdx - ((html[i - 1] == '/') ? 1 : 0)).Trim(),
                    "br",
                    StringComparison.InvariantCultureIgnoreCase)) // <br /> <br>
            {
                result.Append("\n");
                inWhiteSpace = true;
            }
        }
        else if (collapseWhitespaces && char.IsWhiteSpace(chr))
        {
            if (!inTag && !inWhiteSpace)
            {
                result.Append(HttpUtility.HtmlDecode(html.Substring(contentStartIdx, i - contentStartIdx)));
                result.Append(" ");
 
                inWhiteSpace = true;
                contentStartIdx = i + 1;
            }
        }
        else
        {
            if (!inTag && inWhiteSpace)
            {
                contentStartIdx = i;
                inWhiteSpace = false;
            }
        }
    }
 
    result.Append(HttpUtility.HtmlDecode(html.Substring(contentStartIdx, html.Length - contentStartIdx)));
 
    return result.ToString();
}

var html = "'<b>hello </b> <b> world</b>\n&nbsp;<i>&nb</i>sp;< br ><span dir=\"ltr\">line</span>< br />&l<b>t;</b>&lt;abc&gt;'";
var str = ExtractTextFromHtml(html, true, true);